Calculatrice de droits de mutation

Les droits de mutation immobilière au Canada par province

Les droits de mutation immobilière (aussi appelés « taxe de bienvenue » au Québec) sont un impôt unique payé lors de l’achat d’un terrain ou d’une propriété. La taxe est exigible le jour de la clôture et calculée sur le prix d’achat. L’Ontario, la Colombie-Britannique, le Québec et le Manitoba imposent des droits de mutation sur une échelle progressive. Le Nouveau-Brunswick et l’Île-du-Prince-Édouard prélèvent un taux uniforme de 1 %, et en Nouvelle-Écosse la taxe de cession est fixée par chaque municipalité (1,5 % à Halifax). L’Alberta, la Saskatchewan, Terre-Neuve-et-Labrador et les territoires facturent des frais d’enregistrement fonciers plutôt qu’un impôt en pourcentage — bien moins que les milliers de dollars des provinces avec droits de mutation, mais l’Alberta a relevé les siens en octobre 2024 à 50 $ plus 5 $ par tranche de 5 000 $ de valeur (environ 750 $ sur une maison de 700 000 $). Toronto est la seule ville canadienne qui prélève ses propres droits de mutation municipaux (DMMT) en plus des droits provinciaux.

Les premiers acheteurs peuvent bénéficier d’allègements importants. L’Ontario offre un rabais pouvant atteindre 4 000 $ sur les droits provinciaux, éliminant la taxe sur les premiers 368 000 $ du prix d’achat. Toronto accorde un rabais municipal supplémentaire de 4 475 $. En C.-B., les premiers acheteurs sont entièrement exemptés sur les maisons jusqu’à 500 000 $. Au-delà, l’allègement devient une réduction fixe de 8 000 $ — exactement les droits dus sur une maison de 500 000 $ — qui s’applique jusqu’à 835 000 $, puis diminue linéairement jusqu’à zéro entre 835 000 $ et 860 000 $ (environ 320 $ de moins par tranche de 1 000 $ supplémentaire). Le Québec n’accorde aucune exemption à la clôture, mais pour les habitations acquises après le 31 décembre 2025, un crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété redonne 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation plus 25 % des 3 500 $ suivants — un maximum de 5 875 $, réduit de 2,35 % de la base au-delà de 750 000 $ et nul à 1 000 000 $. Il se réclame dans la déclaration de revenus du Québec. L’Île-du-Prince-Édouard va le plus loin : les premiers acheteurs ne paient aucune partie de sa taxe de 1 % sur les transferts de biens immeubles, quel que soit le prix. Chaque acheteur inscrit sur l’acte doit être admissible — citoyen canadien ou résident permanent, avoir habité l’île pendant les six mois précédant l’enregistrement de l’acte (ou produit une déclaration de revenus de l’Î.-P.-É. pour au moins deux des six années précédentes), n’avoir jamais possédé de résidence principale où que ce soit, et occuper le logement au moins 183 jours. L’acheteur qui ne remplit que la condition de résidence peut payer la taxe puis se la faire rembourser après 183 jours dans le logement.

Droits de mutation sur une maison de 700 000 $ par province (2026)

Les droits de mutation ne sont pas le seul frais de clôture à prévoir, mais ils sont souvent le plus important. Pour les acheteurs à Toronto, la double taxation (provinciale + municipale) sur une maison d’un million de dollars atteint 32 950 $. Pour réduire votre facture, envisagez d’acheter juste en dessous d’un seuil de palier, ou de structurer la transaction pour bénéficier des rabais pour premiers acheteurs. Les droits de mutation ne sont pas déductibles pour une résidence principale, mais peuvent être ajoutés au prix de base rajusté d’un immeuble locatif ou de placement, réduisant les gains en capital futurs lors de la vente.

Quoi de neuf pour 2026

• Le Québec a indexé ses tranches de droits de mutation. Pour 2026, le taux de 0,5 % s’applique aux premiers 62 900 $ du prix et le taux de 1,0 % jusqu’à 315 000 $ (1,5 % au-delà selon le barème provincial standard) — une indexation de 2,3438 % par rapport aux seuils de 61 500 $ et 307 800 $ de 2025, telle que publiée dans la Gazette officielle du Québec.
• Le barème 2026 de Montréal ajoute des tranches supérieures. Au-delà des deux tranches provinciales indexées, Montréal facture 1,5 % jusqu’à 552 300 $, 2 % jusqu’à 1 104 700 $, 2,5 % jusqu’à 2 136 500 $, 3,5 % jusqu’à 3 113 000 $ et 4 % au-dessus — le barème que cette calculatrice applique aux achats au Québec.
• Les paliers et le rabais de l’Ontario sont inchangés. Les droits provinciaux restent à 0,5 % / 1 % / 1,5 % / 2 % avec 2,5 % au-dessus de 2 000 000 $, et le remboursement pour premier acheteur demeure plafonné à 4 000 $ (plus jusqu’à 4 475 $ sur les droits municipaux de Toronto). Toronto reste la seule ville canadienne avec ses propres droits de mutation municipaux.
• La structure de la taxe en C.-B. est stable. Les tranches de 1 % / 2 % / 3 % / 5 % sont inchangées, et la taxe additionnelle pour les acheteurs étrangers dans les régions désignées est un taux fixe de 20 % en plus de la taxe régulière.
• Les frais d’enregistrement de l’Alberta, basés sur la valeur, continuent. Depuis octobre 2024, les frais fonciers sont de 50 $ plus 5 $ par tranche de 5 000 $ de valeur — facturés une fois pour le transfert de la propriété et une seconde fois pour l’enregistrement de l’hypothèque. Sur une maison de 700 000 $ avec une hypothèque de 560 000 $, cela donne 750 $ + 610 $ = 1 360 $ au total — toujours aucun droit de mutation en Alberta, en Saskatchewan, à Terre-Neuve-et-Labrador et dans les territoires.

Exemple concret : la même maison de 700 000 $ à Toronto et à Montréal

Les droits de mutation sont marginaux, comme l’impôt sur le revenu : chaque taux ne s’applique qu’à la portion du prix comprise dans sa tranche. Voici le calcul tranche par tranche que cette calculatrice effectue pour un achat de 700 000 $ — d’abord à Toronto, où les droits ontariens et les droits municipaux (DMMT) s’empilent, puis à Montréal selon le barème 2026.

La même maison porte donc 20 950,00 $ de droits de mutation à Toronto, mais 9 349,00 $ à Montréal — un écart de 11 601 $ attribuable presque entièrement à la deuxième couche municipale de Toronto. Hors de Montréal, le barème standard du Québec plafonne à 1,5 % au-dessus de 315 000 $, et la facture descend à 8 610,50 $ : la tranche montréalaise de 2 % au-dessus de 552 300 $ ajoute 738,50 $ à ce prix. Et à Calgary ou Edmonton, la ligne « droits de mutation » est à 0 $ — seuls des frais d’enregistrement d’environ 750 $ (plus environ 610 $ pour enregistrer une hypothèque de 560 000 $) s’appliquent.

Pour les premiers acheteurs, le portrait change considérablement. À Toronto, le remboursement provincial de 4 000 $ et le rabais municipal de 4 475 $ ramènent la facture de 20 950,00 $ à 12 475,00 $; ailleurs en Ontario, le même remboursement laisse 6 475,00 $. En C.-B., un premier acheteur à 700 000 $ obtient la réduction fixe de 8 000 $ sur la taxe de 12 000,00 $, pour une facture nette de 4 000,00 $. À l’Île-du-Prince-Édouard, la facture de 7 000,00 $ disparaît entièrement, puisque l’exemption pour premiers acheteurs n’a pas de plafond de prix. Le Québec n’accorde aucune exemption à la clôture : les 9 349,00 $ restent exigibles sur l’acte à Montréal, puis le crédit remboursable pour accès à la propriété en rend 5 875 $ dans la déclaration de revenus du Québec.