Tableau d'amortissement hypothécaire

Comment fonctionne l’amortissement hypothécaire au Canada

L’amortissement est le processus de remboursément d’une hypothèque par des versements réguliers sur une période déterminée. Au Canada, l’amortissement maximum standard pour les hypothèques assurées (mise de fonds inférieure à 20 %) est de 25 ans, bien que le gouvernement ait étendu cette limite à 30 ans pour les premiers acheteurs de propriétés neuves depuis décembre 2024. Les hypothèques non assurées (mise de fonds de 20 %+) peuvent être amorties sur 30 ans, et certains prêteurs offrent des termes de 35 ans. Un amortissement plus long réduit votre versement mensuel, mais augmente considérablement le total des intérêts payés.

Les hypothèques canadiennes utilisent la capitalisation semestrielle (et non mensuelle), comme l’exige la Loi sur l’intérêt. Le taux annuel coté est capitalisé deux fois par an, puis converti en taux mensuel effectif pour le calcul des versements. Chaque paiement se divise entre les intérêts et le capital : dans les premières années, la majeure partie couvre les intérêts. À mi-amortissement, la répartition s’inverse. C’est pourquoi les paiements supplémentaires en début de prêt ont un impact si important.

Total des intérêts payés : hypothèque de 400 000 $ à 4,5 %

La plupart des hypothèques canadiennes permettent des rembourséments anticipés de 10 à 20 % du capital original par an sans pénalité, plus l’option d’augmenter les versements réguliers de 10 à 20 %. Utiliser ces privilèges agressivement peut retrancher des années à votre amortissement. Passer des paiements mensuels aux paiements accélérés aux deux semaines est une autre stratégie efficace : au lieu de 12 paiements mensuels, vous effectuez 26 demi-paiements par an, ce qui équivaut à 13 paiements mensuels complets annuellement. Sur une hypothèque de 25 ans, cela seul peut réduire l’amortissement d’environ 3 ans.